Immobilienbewertung für das Finanzamt

Seit 2009 hängt die Erbschaftssteuer vom Verkehrswert der Immobilie ab. Zuvor ging man vom Einheitswert aus. Der Verkehrswert zählt in voller Höhe. Die Abschläge von max. 65 Prozent, sind zusammen mit dem Einheitswert verschwunden. Dafür wurden dann ersatzweise die Freibeträge in den Steuerklassen angehoben.

Steuerklasse 1

• Ehepartner, eingetragene Lebenspartner – 500.000 €  Freibetrag (§16 ErbStG)
• Kind (auch Adoptivkind und Stiefkind) – 400.000 € 
• Enkelkind, das anstelle des Kindes/Stiefkindes des Erblassers erbt, wenn dieses bereits gestorben ist – 400.000 €
• Enkelkind, Stiefenkelkind – 200.000 €
• Urenkel und weitere Abkömmlinge  100.000 €
• Eltern und Großeltern  100.000 €

Steuerklasse 2

• Geschwister (auch Halbgeschwister) – 20.000 €
• Nichte und Neffe – 20.000 €
• Stiefeltern – 20.000 €
• Schwiegereltern und Schwiegerkinder – 20.000 €
• geschiedene Ehepartner, Lebenspartner einer aufgehobenen eingetragenen Lebenspartnerschaft – 20.000 €

 Steuerklasse 3

• Alle übrigen Erben – 20.000 €

Das Finanzamt schätzt den Wert der Immobilie ein. Natürlich ist es hier möglich, dass der Wert der Immobilie zu hoch angesetzt wird und man irrtümlicher Weise zu viel Steuern zahlen muss. Daher ist es ratsam ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben, um den tatsächlichen Verkehrswert zu berücksichtigen. Das Finanzamt geht von Standardwerten aus und berücksichtigt auch nicht vorhandenen Renovierungsstau oder den technischen Zustand und weitere wesentliche Eigenschaften der Immobilie, die in der Verkehrswertermittlung eine erhebliche Rolle spielen. Das Finanzamt begeht keine Immobilien im Gegensatz zum Gutachter und hat somit auch keinen tieferen Einblick in die Immobilie. Der Gutachter verschafft sich einen Überblick über alle Wert beeinflussenden Umstände des Objekts, Grundstück und der Nachbarschaft und lässt diese in sein Verkehrswertgutachten mit einfließen.  Dies kann dann zu einem geringeren Wert führen und somit kann der Steuerpflichtige Steuern sparen bzw. es werden erst gar keine Steuern fällig.

Im § 198 des Bewertungsgesetzes steht einem die Möglichkeit zu, den niedrigeren Wert der Immobilie nachzuweisen. Im Fachjargon wird dies auch Öffnungsklausel genannt. Der Nachweis muss auf die jeweils gesamte wirtschaftliche Einheit umfasst werden. Der niedrigere Verkehrswert muss von einem Gutachten des Gutachterausschusses bzw. von einem Gutachter für die Bewertung von Grundstücken erfolgen. Es kann neben dem Gutachten auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen. Allerdings muss dies binnen eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag passiert sein und die maßgeblichen Verhältnisse dürfen den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag nicht verändert haben.

Die Gutachten unterliegen der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel (z.B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), kann es zurückgewiesen werden. Ein Gegengutachten des Finanzamtes ist hierfür nicht erforderlich. Der Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes erfolgen über die Vorschriften im § 199 Abs 1 Baugesetzbuch. Im Zuge dessen gelten auch die Wertermittlungsgrundsätze und Verfahren zur Verkehrswertermittlung der Immobilienverordnung (ImmoWertV).

Die Verfahrenswahl und die gewählten Wertermittlungsansätze im Gutachten müssen auf verständliche Art und Weise begründet werden.