„Unser Geschäftsmodell funktioniert in jeder Marktphase“ – Interview mit Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Anleihen Finder: Hallo Herr Raudies, nach einigen Schuldscheinen in den letzten Jahren legt die FCR Immobilien AG nun wieder eine Anleihe auf. Warum ist jetzt – in einem schwierigen Immobilien- und Kapitalmarktumfeld – der richtige Zeitpunkt für eine erneute Anleihe-Emission?

Falk Raudies: Wir sehen in unserem Kernmarkt Nahversorgungsimmobilien, dass sich wieder vermehrt attraktive Investitionschancen bieten. Diese wollen wir nutzen und schaffen bereits jetzt die Voraussetzungen dafür. Unsere neue 7,25 %-Anleihe mit der WKN A352AX, die bis 21. November 2023 gezeichnet werden kann, ist dabei ein wichtiger Baustein. Ich möchte aber auch betonen, dass wir auf Basis unseres in allen Marktphasen sehr stabilen Geschäftsmodells von Anfang an eine nachhaltig profitable Geschäftsentwicklung aufweisen.

Anleihen Finder: Mit bis zu 60 Mio. Euro ist es die bisher größte Anleihe der FCR Immobilien AG. Wofür sollen die Mittel konkret – neben der Refinanzierung des im kommenden Jahr auslaufenden Bonds – genutzt werden? Wo sehen Sie denn derzeit Opportunitäten?

Falk Raudies: Wie gesagt gehen wir in unserem Segment in den kommenden Quartalen von attraktiven Zukaufsmöglichkeiten aus. Als erfahrener und langjähriger Investor in diesem speziellen und weiterhin sehr vielversprechenden Segment wollen wir diese Opportunitäten ausnutzen, um unser Portfolio kontinuierlich weiterzuentwickeln.  

Anleihen Finder: 2023 ist aufgrund der Zinsentwicklung ein sehr schwieriges Immobilienjahr.Wie ist die FCR Immobilien AG bislang durch das Jahr gekommen? Wie haben sich Cashflow und FFO und andere operative Kennzahlen entwickelt und mit welchen Zahlen rechnen Sie in diesem Jahr?

Falk Raudies: Wir haben im Geschäftsjahr 2023 auch im 1. Halbjahr unsere profitable Geschäftsentwicklung weiter fortgesetzt und ein sehr stabiles Ergebnis erzielt. So konnten wir bei den Funds from Operations, FFO, mit 4,7 Mio. Euro nahezu den guten Vorjahreswert von 5,0 Mio. Euro wieder erreichen. Darüber hinaus konnten wir auch durch unser aktives Asset Management unsere Mieteinnahmen auf 19,1 Mio. Euro steigern und damit den gestiegenen Zinsaufwand fast vollständig kompensieren. Diese positive Entwicklung in diesem Jahr belegen auch unsere aktuell vermeldeten 9-Monats-Zahlen. So haben wir unsere Mieteinnahmen um 8 % auf 27,7 Mio. Euro gesteigert und unser EBITDA um ebenfalls 8 % auf 19,3 verbessert. Beim operativen Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung, dem FFO, haben wir mit 6,8 Mio. Euro nahezu an den Vorjahreswert von 7,2 Mio. angeknüpft. Diese Kernkennzahl zeigt die stabile Entwicklung der FCR in einem herausfordernden Marktumfeld auf. Damit können wir auch unseren Ausblick für das Gesamtjahr 2023 nochmals bestätigen, der von einer weiter profitablen Unternehmensentwicklung ausgeht.

Anleihen Finder: Inwiefern sind Handelsimmobilien derzeit krisenresistenter als andere Immobilien-Arten?Oder anders gefragt:Warum ist die FCR Immobilien AG krisenresistent?

„Wir sind Bestandshalter und kein Projektentwickler oder Bauträger. Unser Geschäftsmodell ist daher stabil und krisenfest“

Falk Raudies: Das lässt sich einfach beantworten: Wir sind Bestandshalter und kein Projektentwickler oder Bauträger. Unser Geschäftsmodell ist daher stabil und krisenfest. Und genau das macht eben den entscheidenden Unterschied. Wir setzen als Bestandshalter im Kern auf Nahversorger, und unsere Ankermieter gewährleisten am regionalen Standort eine zentrale Nahversorgungsfunktion. So profitieren wir insbesondere von stabilen Mietverhältnissen und Miethöhen, die branchenüblich weitgehend an die Inflationsrate gekoppelt sind. Wie gut das funktioniert sieht man aktuell bei unserem größten Objekt, der SchlossGalerie in Rastatt. Langfristige Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen sorgen dafür, dass die SchlossGalerie nun nahezu vollvermietet ist. Dieses Objekt haben wir 2018 mit einem Vermietungsstand von 77 % erworben. Zusammengefasst: Unser Markt und wir sind und bleiben stabil und renditestark, das macht uns zu einem sehr soliden Player.

Anleihen Finder: Mieteinnahmen sind das eine, Bewertungen von Immobilien und Grundstücken bei der Bilanzierung das andere. Inwiefern mussten die Bewertungen Ihres Portfolios nach unten angepasst werden und was bedeutet das letztendlich für die FCR?

Falk Raudies: Hier sprechen Sie einen sehr wichtigen Punkt an. Alle unsere im Bestand befindlichen Immobilien werden von externen Gutachtern bewertet. Mit Blick auf den Gesamtwert unseres Portfolios und die annualisierte Miete ergibt sich für 2022 ein Faktor von 12,8 – zum Halbjahr liegt dieser bei 12,7. Damit liegt unser Immobilienportfolio unterhalb der gängigen Marktbewertungen. Darüber hinaus wurde uns auch von den Gutachtern bestätigt, dass diese keinen Wertberichtigungsbedarf für unser Gesamtportfolio sehen. Zusammengefasst heißt das: Wir sind hier sehr konservativ und damit sehr stabil aufgestellt.

Anleihen Finder: Wie viele Transkationen (Käufe und Verkäufe) haben Sie in diesem Jahr getätigt? Wie groß ist das FCR-Portfolio aktuell?

Falk Raudies: Derzeit umfasst unser Immobilienportfolio rd. 100 Objekte. Die Vermietungsquote liegt sehr stabil bei 93,5 %, die Restlaufzeit der Mietverträge, WAULT, beträgt 5,2 Jahre. Im laufenden Geschäftsjahr haben wir den Transaktionsfokus darauf gerichtet, die sich uns bietenden Verkaufsopportunitäten zur Abrundung unseres Portfolios konsequent zu nutzen. So haben wir bisher 7 Objekte verkauft. Alle in diesem Jahr veräußerten Objekte wurden oberhalb der bilanziellen Wertansätze veräußert, was nochmals die konservative Bewertung unseres Immobilienbestands aufzeigt. Zudem zeigen die Verkäufe, dass im Bereich Nahversorgungsimmobilien auch aktuell wertschaffende Transaktionen erfolgen können. Darüber hinaus haben wir erfolgreich unsere Hotelimmobilie in Italien veräußert und zwar zu einem Verkaufspreis der dem gutachterlich ermittelten Wert entspricht. Insgesamt führt diese Portfoliobereinigung zu einer signifikanten Verbesserung unserer Finanz-Kernkennzahlen, das heißt: Unsere definierten Leistungsparameter EBT und FFO werden im Zeitverlauf weiter an Stärke zunehmen. Apropos Stärke: Wir haben das Hotel 2018 für rd. 10 Mio. Euro angekauft, mit dem Verkauf erzielen wir nun einen Kapitalrückfluss von rd. 20 Mio. Euro. Wir haben also unsere Kapital- und Liquiditätsausstattung mit dieser Transaktion weiter und nachhaltig optimiert. Mit Blick auf die bereits erwähnten Investmentchancen gehen wir davon aus, dass wir in den kommenden Monaten unsere Ankaufsaktivitäten wieder forcieren werden.    

Anleihen Finder: Hat sich die Strategie und auch die Zielsetzung der FCR Immobilien AG aufgrund der aktuellen Entwicklung am Immobilienmarkt in irgendeiner Weise verändert? Sind etwa die Auswahlkriterien für Objekte andere geworden?

„ Wir sind hervorragend am Markt positioniert und bereit, den nächsten Entwicklungsschritt zu realisiere “

Falk Raudies: Unser Geschäftsmodell funktioniert in jeder Marktphase. Wir profitieren auch im aktuellen Immobilienumfeld von der Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmarktzentren und den daraus resultierenden stabilen Mieteinnahmen. Wir sind hervorragend am Markt positioniert und bereit, den nächsten Entwicklungsschritt zu realisieren. Wir bleiben also unserem Fokus treu.

Anleihen Finder: Inwiefern hilft Ihnen Ihre selbstentwickelten Software-Tools zur Optimierung des Portfolios bzw. bei der Objektfindung und Kalkulation? Sehen Sie dort einen Wettbewerbsvorteil?

Falk Raudies: Wir sehen hier in der Tat einen großen Wettbewerbsvorteil. Mit unserer neuesten Softwarelösung Immowin24 3.0 digitalisieren wir sämtliche Prozesse vom Ankauf, über das Asset Management, bis zum Verkauf einer Immobilie. Damit unterstreichen wir unsere führende Position als eine der innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Das Herzstück unserer Software ist die KI-basierte Auswertung von Standortfaktoren und realen Immobilieninformationen. Durch die bereits eingeflossenen über 100 Mio. demographischen Informationen sowie über 7,5 Mio. Datensätze bietet die Software deutschlandweit standortspezifische Kennzahlen, die bei der Objektbewertung bis zur Vermarktung freier Flächen genutzt werden können. Der Erfolg zeigt sich auch ganz konkret beim nachhaltigen Heben von Wachstums- und Ertragspotenzialen. So konnten wir unsere Umsatzerlöse aus der Vermietung im Verhältnis zu unseren Bewirtschaftungskosten im Zeitverlauf überproportional steigern.

Anleihen Finder: Nicht nur im Allgemeinen steigen die Zinsen, auch der Zinskupon der neuen FCR-Anleihe ist mit 7,25%-deutlich angestiegen. Wie sieht Ihre Zinstilgungs- und Refinanzierungsplanung für die laufenden FCR-Anleihen aus?

Falk Raudies: Wir können einen exzellenten Track Record am Kapitalmarkt vorweisen. So emittieren wir mit der 7,25 %-Schuldverschreibung bereits unsere sechste Anleihe. Die drei Anleihen aus den Jahren 2014, 2016 und 2018 haben wir allesamt fristgemäß und vollumfänglich zurückbezahlt. Bis zum 21. November 2023 haben die Inhaber der 5,25 %-Anleihe die Möglichkeit, diese über ihre Depotbanken in die neue 7,25 %-Anleihe umzutauschen und damit von einem höheren Zins über eine längere Laufzeit zu profitieren. Und Anleihen-Inhaber profitieren noch weiter: Je umgetauschter Teilschuldverschreibung erhält der Inhaber der 5,25 %-Anleihe einen Barausgleichsbetrag von 20,00 Euro.

Anleihen Finder: Die neue Anleihe wird laut Prospekt durch treuhänderisch gehaltene Grundschulden abgesichert. Wie hoch ist diese Besicherung und um welche Objekte handelt es sich dabei?

Falk Raudies: Die Besicherung über Grundbuchschulden ist auch Teil des für Emittent und Anleger gleichermaßen bewährten und erfolgreichen Anleihenkonzepts. Gemäß des bereits abgeschlossenen Treuhandvertrags, der auch Bestandteil des gebilligten Wertpapierprospekts ist, wird die Höhe der Grundschulden mindestens der Betrag sein, den die Anleihegläubiger insgesamt leisten.

Anleihen Finder: Wie hoch ist die Verschuldung der FCR Immobilien AG derzeit in Gänze? Wie ist das Verhältnis zum Eigenkapital? Und über welche liquiden Mittel verfügen Sie derzeit?

Falk Raudies: Die Nettofinanzverbindlichkeiten, also entsprechende kurz- und langfristige Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel, betrugen zum Jahresultimo 2022 rd. 322 Mio. Euro, zum Halbjahr 2023 rd. 303 Mio. Euro bei einer soliden Liquiditätsausstattung von rd. 7,7 Mio. Euro zum 30.06.2023. Die Verbindlichkeiten insgesamt beliefen sich zu diesem Zeitpunkt auf rd. 336 Mio. Euro bei einem verbesserten Eigenkapital von 124 Mio. Euro. So konnten wir eine ebenfalls gestiegene Eigenkapitalquote von 27,0 % ausweisen.

Anleihen Finder: Wo liegen neben der Zinsproblematik derzeit weitere Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt? Wo sehen Sie derzeit die größten Risiken, aber auch Chance auf sich zukommen?

„Unser Branchenumfeld mit der profitablen Nische Einkaufs- und Fachmärkte im Fokus ist intakt. Wir sehen vielversprechende Chancen für einen günstigen Erwerb neuer, attraktiver Objekte“

Falk Raudies: Wir sind sehr solide aufgestellt. Unser Branchenumfeld mit der profitablen Nische Einkaufs- und Fachmärkte im Fokus ist intakt. Aber natürlich evaluieren wir mittels unseres bewährten Managementsystems laufend unser relevantes Makro- und Mikroumfeld, aktuell insbesondere in Bezug auf potenzielle Risiken im Zusammenhang mit dem andauernden Krieg in der Ukraine oder dem Konflikt im Nahen Osten. Wir sehen uns mit Blick auf unser robustes und resilientes Geschäftsmodell gut gerüstet, um hier unmittelbare und mittelbare Auswirkungen gut bewältigen zu können. Mehr noch: Wir sehen vielversprechende Chancen für einen günstigen Erwerb neuer, attraktiver Objekte. Die Zeichen für einen weiteren ertragsorientierten Ausbau unseres Immobilienportfolios stehen also gut.  

Anleihen Finder: Wie soll sich die FCR Immobilien AG in den kommenden fünf Jahren entwickeln – welche operativen Ziele haben Sie? Und warum sollten Anleger trotz des schwächelnden Immobilienmarkts in die neue FCR-Anleihe investieren?

Falk Raudies: Wir möchten uns auch in den nächsten Jahren als spezialisierter und innovativer Bestandshalter von Einkaufs- und Fachmarktzentren kontinuierlich weiterentwickeln. Auf Portfolioseite wollen wir durch den gezielten Zukauf von mittleren und größeren Nahversorgern unser Portfolio und damit unsere Mieteinnahmen weiter ausbauen und das bei gleichbleibend hoher Vermietungsquote und hohem WAULT. Unser Ziel ist dabei ein nachhaltig stabiler FFO, der nicht nur für uns Ausdruck einer erfolgreichen operativen Immobilienbewirtschaftung ist. Zusammengefasst möchte ich folgendes betonen: Wir bieten Anlegern eine attraktive, börsennotierte Anleihe mit einem festen jährlichen Zins von 7,25 % für fünf Jahre von einem von Anfang an profitablen, sehr solide aufgestellten und erfahrenen Kapitalmarktunternehmen mit einem klaren, stabilen Wachstumskurs.

Anleihen Finder: Vielen Dank, Herr Raudies.